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　　7/24 中央政治局会议提到“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。近期政策端陆续出台优化措施，保障性住房建设、城中村建设、“平急两用”公共基础设施建设等有助于减缓地产投资下滑趋势，此外积极促进老旧小区改造、家居消费等领域需求释放，消费类建材需求有望y6英亚体育娱乐受到提振；维持建材行业“推荐”评级。

　　房地产供求关系深刻变化，未提“房住不炒”，整体基调相对积极。中央政治局7 月24 日召开会议，会议指出，“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和‘平急两用’公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。要有效防范化解地方债务风险，制定实施一揽子化债方案。要加强金融监管，稳步推动高风险中小金融机构改革化险” 。通篇未提“房住不炒”，有望改善市场悲观预期。

　　政策端暖风频吹y6英亚体育平台，支持地产后周期需求改善。近期，1）商务部等13 部门印发《关于促进家居消费的若干措施》，将促进家居消费与老旧小区改造、住宅适老化改造、一刻钟便民生活圈建设、完善废旧物资回收网络等政策有机融合，供需两端共同发力；2）住房和城乡建设部、国家发展改革委等七部门联合印发《关于扎实推进2023 年城镇老旧小区改造工作的通知》，部署各地扎实推进城镇老旧小区改造计划实施，靠前谋划2024 年改造计划；3）国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，助力改善民生、扩大内需，根据住建部2022 年10 月公布的《2021年城市建设统计年鉴》，截至2021 年末，全国共有8 个超大城市、11 个特大城市。地产政策持续推进家居消费和旧改/城中村改造，促进住房合理需求释放，消费类建材需求有望受到提振。

　　（1）老旧小区改造：旧改通常由政府主导，资金来源主要是政府与居民、社会力量共担。旧改主要涉及屋面改造（屋面重新做防水层）、立面整治（外墙涂料层清理及修补、更换落水管道，统一改为涂料外墙面和面砖外墙面）、楼道改造（统一更换为节能保温塑钢玻璃窗）、更换防盗门、节能改造、消防设施改造、排水管网改造等，有利于防水/涂料/保温材料/水管/入户门/系统门等建材需求提升。

　　（2）城中村建设：城中村建设是相比旧改更宽泛的概念，包含了社区规划、住房改造、公共设施升级、社会配套设施建设等内容，资金来源可以是政府资金/购房者筹资/企业投资等方式，将社会各界力量整合。城中村建设除带动住房建设/旧改相关建材需求外，还涉及道路提升（公共道路、路灯照明）、市政提升（环卫设施，供水、污水及燃气管网，强弱电管网）等，在建材方面，主要有利于水泥/混凝土/水管/电管等建材需求。

　　（3）保障性住房建设：保障性住房最早以经济适用房为重点、廉租房为补充，以满足商品房溢价过高时部分刚需人群的住房需求；随着演变，公租房、城改棚改安置房、共有产权房也纳入范围；当前，保障性住房体系为公租房、保障性租赁住房、共有产权房并轨。保障性住房建设有利于补足新建商品房供给放缓的趋势。由于政府承担主要建设责任，保障性住房建设有利于支撑建材、尤其是绿色建材品类需求。

　　（4）“平急两用”公共设施建设：平时作为旅游、康养等，重大公共事件发生时可立即转为收治设施，以补充公共卫生防控救治能力，有利于房地产、安防、公共体育馆/会展类建筑等领域闲置资产的再利用。在建设时必须设立“三区两通道”（清洁区、半污染区、污染区；医护人员通道、患者通道）；新增分隔墙体应优先采用轻质隔断（利好石膏板需求）。除此之外，建筑主体建设与一般的公建主体建设区别不大，因此我们认为“平急两用”公共设施建设主要有利于提振基础性建筑建材需求（钢结构、装配式构件、石膏板、水管电管、防水、涂料、保温材料等）。

　　2C 将是消费建材主战场，供给端关注“渠道建设”，需求端关注“居民收入”。

　　（1）供给端：首要比拼“渠道”，未来“服务”是制胜点。随着建材供应商谨慎对待地产大B 业务、转向经销零售市场，渠道建设将是决定建材企业触达C 端、提高品牌力的重点。管材行业中，伟星新材在华东市场基于“产品+服务”优势构建品牌和渠道力，当前已经能在成熟市场基于渠道协同快速推进防水净水等新品类，有助于其同心圆产品配套率提升。防水行业中，此前多以2B 商业模式为主，东方雨虹优化民建集团和一体化公司的渠道架构，并基于自己的品牌力，2C 防水有较快增长、非防水品类获得更高速发展。瓷砖行业中，行业出清相对不彻底，2023 年中报业绩预告显示，蒙娜丽莎东鹏控股等瓷砖龙头零售业务高增，彰显瓷砖企业渠道建设仍可带来较为可观的盈利增量。因此，我们认为，过去几年大部分消费建材企业重点放在地产集采业务上以获得高增速，而去年和今年的渠道结构调整下，未来2C 端将是消费建材龙头企业的主战场；并且面向C 端市场后，产能不再是制约（前期2B模式下产能布局基本可满足2C 市场），现阶段更多比拼“渠道”（如何触及C 端消费者、树立品牌认知），未来“服务”将是制胜点（如何俘获C 端消费者、提高品牌溢价）。

　　（2）需求端：主要矛盾在于消费能力和消费意愿的恢复。政治局会议中提到“要积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用，通过增加居民收入扩大消费”，“要提振汽车、电子产品、家居等大宗消费”。当前建材家居需求不足，主要是消费者消费能力变弱、消费意愿下降（消费能力变弱+防范风险意识提升、储蓄意愿增强）。若后续就业率、居民收入等指标有明显恢复，有助于促进零售端家居建材消费增长。此外，政治局会议提到的“兜牢兜实基层‘三保’底线，扩大中等收入群体”，短期内，家居建材消费降级背景下，中端需求下沉（在我们2023 年中期策略报告中有所论述），若中等收入群体得以扩大，有利于精准提振消费建材中端需求。

　　投资建议：伟星新材蒙娜丽莎东鹏控股箭牌家居（与招商轻工联合覆盖）、东方雨虹科顺股份、亚士创能、北新建材

　　风险提示：原材料和燃料成本快速上涨、地产和基建投资大幅下滑、政策推进力度不及预期、应收账款风险、行业竞争加剧。